close
今天是9月4日，如果按照時間節點來看的話，恰好是2016年成都房價第一波上漲的周年。今天上班的時候意識到新的一個月已經來臨，微風拂面，陽光灑在開學季的孩子臉上，一切都是那麼美好，但我卻覺得隱隱作痛，為自己，也為客戶。
再次站在房價的拐點，9月成都，留給購房者的時間不多瞭！我之所以立下這樣的Flag，是有原因的。
如果覺得房價（財富）與自己無關，想看看自己達到瞭幾度自由？
如果覺得還有奮鬥必要，繼續往下看！
對於不瞭解狀況的蓉飄，我可以再次給大傢簡單回顧下。2016年上半年以前的成都房產市場是白紙，除去2008年汶川地震房價重挫反彈之外，整個成都基本維持在一個較為平穩的走勢。
但到瞭2016年九、十月份就變天瞭，出現瞭近兩年的第一輪漲勢。究其原因是復雜的，有長期壓抑的房產市場，有投資渠道收窄後集中爆發的熱錢運作，有個別開發商、炒房團和媒體的輿論造勢，更有剛需的恐慌性入場。
結果很明顯，到瞭十月份的時候，成都二手房歷史性的突破瞭萬元大關。
是的，對於現在成都動輒一萬三四很多還上二奔三的房價來說，誰又理解距離成都均價破萬剛剛過去不過一年而已呢？
此輪漲勢之後基本沒有回落，而是穩穩地占據瞭制高點，繼續盤根錯節穩打穩紮並醞釀著…
2017年春節後成都房產迎來瞭“金三銀四”前夕，市場沒有給大傢太多思考時間，反而繼續瞭第二波漲勢。在我個人看來，此番漲勢存在很大的“人為”因素，當時（甚至上一波漲勢）的市場情況是房東（賣房）十分傲嬌，一天之內可以提價數次，在買漲不買跌的沖動下，紛紛有人為之買單。
當然，對於第二波漲勢，是存在一些房產特性的。一是房產的上漲慣性極大，簡單來說就是雖然起源於去年九十月份，但從某種意義上講，實際上是去年漲幅的慣性導致的，這種漲勢如果沒有踩急剎車，往往持續個一年是沒有問題的。打個比方，炒股的老鐵都明白，股票上漲到一個波峰後，趕緊收割一茬，但往往沒想到後面還有新一輪的牛市，錯失瞭很多。不同的是股票要後割，房子要早買。
二是房產的上漲並不是節制的，而是“幾步並作一步走”或者說“半年不開張，開張吃半年”。比如某城市房產按照實際增值應該每年漲10%，但是市場不會這麼乖巧，而是三四年不大漲，最後一年一口氣漲足五年的，成都尤為典型。
還好這兩輪漲勢之後，各地的台中產後月子中心房產調控政策陸續出爐，成都在3月23日開始打出瞭“限購、限貸、限售、限價”的組合拳，市場一片嘩然，成交量大大萎縮，但是成交價卻依然堅挺。
限購後的成交量走勢：臨近冰點 宜疏不宜堵
據成都市房管局不完全公佈的數據顯示，4月最後一周，六城區（下同）二手房成交量為2588套，而新房僅為1584套，預估整個4月，二手房同比去年4月下跌14.1%，新房同比下跌28%。
事實上，這不是最慘的，真正的調控效果在隨後的幾個月才開始初露鋒芒：
5月二手房同比去年5月（下同）下跌30.8%，新房同比下跌28.5%;
6月二手房同比下跌4%（公佈數據出錯，理論應該下跌30%左右），新房同比下跌33%；
7月二手房同比下跌30.4%，新房同比下跌39.6%；
8月二手房同比下跌22.4%，新房同比下跌歷史性的高達50.8%！
以上是拿限購後的成交數據和去年大漲前夕的數據對比，大相徑庭，也大道至簡。
去年是市場運營下的突破爆發，而今年則是政策壓制下的絕地反擊！
或者我們換個環比的角度再來看這成交量。
新房方面，6月成交5835套，環比下跌21.13%；
7月成交4772套，環比下跌18.22%；
8月成交3998套，環比下跌16.22%。
這已經是近兩年來的歷史冰點瞭。聽王老師的話：就你這成交量，還有下降的空間嗎？
新房成交量低的有諸多綜合原因的，我在之前的文章裡已經分析過，這裡不再贅述，其實歸根起來就是：賣的少，買（得起）的少。
那麼二手房成交量呢？二手房出售目前不受政策控制，在越來越趨近於存量房時代的成都，筆者覺得更有標桿意義。
二手房方面，6月成交9038套，數據出錯，實際預估為6438套左右，環比下跌3.2%；
7月成交6270套，環比下跌2.6%；
8月成交7141套，環比台中高級月子中心逆勢止跌上漲13.89%！
在目前高壓僵持的購房政策調控之下，以及宜疏不宜堵的本科落戶來回拉鋸中，二手房成交量給瞭市場一句實話：
該買還得買！台中月子中心評鑑
未來的房價研判 很可能在醞釀下一波漲勢
上文也說過，在2016年十月份的時候成都二手房均價歷史性地突破瞭萬元大關。由於慣性，到瞭2017年三月份的時候，已經達到瞭1.1萬的均價瞭。而到瞭九月，成都均價已經在1.28萬左右瞭。
相較於成交量的虛幻，房價的漲跌更讓購房者感同身受。房價“憋不住”還在漲是事實，對於宏觀的市場，並不是單方面的政策就能壓制的，所以這並不能說調控政策沒有作用，畢竟房產調控的目的不是讓房價暴跌。
在“段勁的房產交流”微信群裡，大傢表達出瞭一種“去年今日未破萬，今年再看已上天”唏噓，看得多瞭，也就麻木瞭，三環內和南門基本沒有不過萬的小區，普遍1.4萬起，地段好的突破兩萬，更有甚者已經在三萬的制高點秒殺眾人後仍然一騎絕塵…
北門告急，普遍1.2萬以上；東門告急，普遍1.4萬以上，西門告急，普遍1.5萬以上，南門告急，普遍台中月子中心1.6萬以上…
據某房產媒體報道，目前成都主城區均價約17065元/平，其中錦江、高新均價破2萬。近郊均價8904元/平，城西房價相對穩定台中產後護理介紹，龍泉、雙流、郫都區均價看漲。
通過綜合搜集整理，筆者分別對東西南北中部分商圈近2年的房價走勢做個一個對比圖，僅供參考：
從上圖可以很明顯的發現，成都房價已經處於一個快速爬升期，而且難以硬著陸。有的人說與人均GDP相比，成都房價太貴，也有人說與中東部一二線城市相比，成都房價太低。在我個人看來，也許成都的房價存在泡沫，但是比例極低，雖然這不是我願意信服的事實。
現狀是如此，在即將到來的金九銀十呢？
二手房市場一向較為沉穩和幕後，影響市場供需和挑逗購房神經的往往是新房市場。除瞭歷史數據的研判和預測，我們可以看到進入九月後，四海八方暗流湧動，有一系列動作，誓要攪動目前的成都房產市場。
首先是越來越多外行人也開始關註的成都土拍，據悉，成都9月土拍集中在主城區紮堆，涵蓋瞭中和、三聖鄉、新雙楠、光華、建設路等熱門板塊。特別是中和地塊起拍價直逼萬元，破萬幾無懸念。高企的地價與攀升的房價，相互影響和映襯，使得未來的房價值得把玩。
而這密集的土拍，會成為金九銀十房價上漲的催化劑嗎？
其次，我們也可以看到，8月新房成交量已3998套慘淡收場，很大一部分原因在於供應量少，房源供應量少在於房管局預售證不好拿。
而在8月底的時候，竟有不少樓盤拿到預售證，現在已經進入金九銀十，不少開發商都蠢蠢欲動，在樓市旺季為年終總結不斷攻城掠地。
成都新房近期開盤樓盤一覽
話不多說，細思極恐，留給購房者的時間不多瞭！老街還是那條老街，而成都已不再是那個成都，9月，悲傷將逆流成河！
今日，殺割！
還想瞭解更多？歡迎加微信號“djzsihai2007”，說明來意，拉你進入“段勁的房產交流”260人微信群！
免責聲明：本文僅代表作者觀點，不代表房天下立場。本文系作者授權房天下房產圈發表，未經許可，不得轉載。
AUGI SPORTS｜重機車靴｜重機車靴推薦｜重機專用車靴｜重機防摔鞋｜重機防摔鞋推薦｜重機防摔鞋
AUGI SPORTS｜augisports｜racing boots｜urban boots｜motorcycle boots
文章標籤
全站熱搜
留言列表
